行业近况
11月首周共47城披露周度销售数据，房地新房销售面积同比下降35%(10月-30%)；上周300城宅地成交量同比下降9%(上上周-80%)，产周溢价率为0%，报销流拍率为10%；宁波完成第二轮“两集中”土拍，售持流拍率为39%，续低实际溢价率较首轮明显下行；1-10月房地产境内信用债累计净融资-1172亿元(10M20为884亿元)，迷资中资地产美元债累计净融资同比下降87%至48亿美元。金面
评论
11月首周新房销售面积同比降幅超三成。仍紧上周我们监测的房地47个样本城市新房销售面积同比下降35%(10月-30%)，其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降32%和44%(10月-24%和-46%)。产周
上周300城宅地成交量同比跌幅收窄至一成。报销受无锡和宁波“两集中”土拍带动，售持上周300城宅地成交量同比跌幅收窄至-9%(上上周-80%)，续低平均溢价率为0%(上上周1%)，迷资流拍率为10%(上上周31%)。金面上周宁波完成第二轮土拍，推出的46宗宅地中28宗成交，流拍率升至39%(首轮无流拍)，实际溢价率降至0.2%(首轮30%)，无地块达到限价(首轮66%)，平均地货比降至0.52(首轮0.59)。
年初至今房地产境内信用债和美元债净融资额同比均显著下行。10月房地产境内信用债发行量同比下降27%至174亿元，净融资额-164亿元；1-10月累计净融资-1172亿元(10M20为884亿元)。10月中资地产美元债发行量同比下降86%至9亿美元，净融资-25亿美元；1-10月累计净融资同比下降87%至48亿美元。
估值与建议
当前市场基本面持续下行叠加房企信用市场情绪尚未明显好转，行业出清速度可能进一步加快，未来市场份额将加速向财务、产品、管理均好的龙头开发商聚集。我们提示地产股短期可能仍以波动为主，但中长期来看也将是优质龙头房企的底部配置机会：A股推荐保利、金地、招商蛇口、华侨城和滨江；港股推荐龙湖、华润、中海、旭辉，短期推荐融创中国、世茂集团、碧桂园。关于物管板块，我们认为随着资本市场对开发端基本面担忧情绪的缓释，板块将逐步释放向上弹性；股票层面，我们推荐世茂服务，融创服务，旭辉永升服务，碧桂园服务和金科服务。
风险
按揭投放量不及预期；房企信用端加速恶化；房地产税范围、力度超预期。